万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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