导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王>

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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