5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的首(sh赓续前行是什么意思，赓续前进的意思ǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤赓续前行是什么意思，赓续前进的意思其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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