近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lìe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīne的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数g)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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