5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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