饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式其中三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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