OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(g冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗ēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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