近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权(quán2023年石油会暴涨吗，今日油价格表)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)2023年石油会暴涨吗，今日油价格表REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，2023年石油会暴涨吗，今日油价格表公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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