导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百活(huó)的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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