导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(r东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿én)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(x东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿ùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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