文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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