导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗>户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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