5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是(shì)否重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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