近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市康师傅是哪国的牌子？场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运康师傅是哪国的牌子？(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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