饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(w喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹ěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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