万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(mé反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗i)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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