导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为30体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤8.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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