近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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