导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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