导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū见字如晤,展信舒颜，展信安的用法)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　见字如晤,展信舒颜，展信安的用法rong>第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　<见字如晤,展信舒颜，展信安的用法/p>

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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