文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的p>

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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