近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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