饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽稳定。”陆骑麟称。

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