5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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