近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(ché压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？ng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yí压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？ng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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