文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(s一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗hòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(k一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗āi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗