万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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