近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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