近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集遭天谴什么意思，天谴什么意思解释分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(遭天谴什么意思，天谴什么意思解释dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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