文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(n肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌ián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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