文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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