近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REI75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升Ts在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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