文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出2016年是什么年租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(m2016年是什么年àn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之2016年是什么年(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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