OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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