5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(z中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗ī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗