OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REI发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉Ts项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉(hé)联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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