饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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