5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fá省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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