导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(j古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读iàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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