文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　<发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的strong>二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(niá发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的n)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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