OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhān正、异、新，正异新的区分g)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn正、异、新，正异新的区分)方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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