5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导美国总统奥巴马几岁到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)美国总统奥巴马几岁落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基美国总统奥巴马几岁首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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