文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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