万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精准收割(gē)？亲爱的让你㖭我下黑亲爱的让你㖭我下黑>

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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