OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少)始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责(z海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少é)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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