5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售(sh刚结婚是不是会天天做òu)业绩(jì)的(de)增(zē刚结婚是不是会天天做ng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及刚结婚是不是会天天做个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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