文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

自行惭秽的意自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么思是什么意思，自行惭秽意思是什么　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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