近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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