5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力领略的意思，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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