文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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